房地产为什么突然回春？有一个重要变化

继 8 月 5 日大涨后，今日地产股再次发起反攻，多家房企如保利发展、新城控股等盘中涨停，万科盘中涨近 10 个点，港股房企如恒大、中海、融创等涨超 10 个点。

华尔街见闻获悉，第一轮集中供地后地价没跌反涨，目前深圳、天津、青岛等城市第二批集中供地已中止或延期。房企普遍认为，土拍规则调整的可能性很大。

中信证券认为，在当前部分城市土地成交溢价率偏高、竞争过于激烈的背景下，对地方土地供给机制的调整是大势所趋。

7 月份，中央、住建部、央行等部门进一步强调了金融管控以及土拍政策环节在房地产调控中需发挥的作用。

8 月 10 日，天津规划与自然资源局发布公告，延后 7 月 21 日公开挂牌的 61 宗土地的出让时间。天津土拍规则调整的重点是大幅下调土地溢价率上限至 15%，较调整前收缩 32pct，地价触顶后启动摇号机制。

华泰证券分析，此次土拍规则调整的重点在于限制溢价率。此外，首次引入摇号机制也会降低房企最终拿地的确定性。

我们预期，通过摇号的方式，以及规定 15-20% 溢价率上限，第二批集中供地最终地价（至少名义上的地价）将明显回落。我们认为，和房住不炒匹配的土地供应机制正在建立，“价高者得” 的竞拍模式或将成为过去式，这意味着行业利润率拐点有望到来。

中信证券表示，稳地价并不是一句空话，土地成交溢价率结构性偏高是不符合政策要求的。

具体来说，此前部分集中供应土地的城市成交溢价率缺乏约束，土地市场竞争缺乏必要的门槛。而限价和竞地价，从制度上影响了商品房营建的品质。企业越来越希望以尽可能快的时间，尽可能低的成本建造完毕，投放市场。这些并不符合稳地价的政策精神，也有损企业自身盈利与可持续发展。

此外，购地资金门槛也在抬高。购地资金来源审查制度已经越来越多城市开始采用，以前用马甲拍地和前端加杠杆的方式将难以为继，这将使得真正有资金和品质优势的房企获得更多主动权。

总的来看，以上调整将会提高行业利润率，对优质龙头房企来说是利好。

另外，从市场方面来看，目前地产板块估值仍处于近 10 年最低水平。截止到 2021 年 8 月 6 日，地产板块动态 PE 为 6.9 倍，估值仅高于银行板块。山西证券分析称：

上周地产板块上涨 1.56%，走势继续弱于大盘。成交量和成交额均环比下降，再次回到年平均线以下。板块资金净流出，部分龙头公司资金净主动买入。板块连续 8 周融资余额振荡下行，且连续 6 周融资净卖出。

3 月份以来，全国大多数重点城市商品房成交面积已达到往年较高水平，尽管近期成交有所下滑，但总体比较活跃。大多数行业龙头和二线龙头市占率保持上升，未来两年业绩总体保持稳定。

值得一提的是，今日港股中国恒大、恒大物业盘中大涨。恒大涨超 10%，恒大物业直线拉升，一度涨逾 15%。稍早有消息称，恒大可能会把物业管理业务的股权出售给万科牵头的财团。